深圳南二外海德学校学区房有哪些

　　深圳南二外海德学校是南山区很有实力的学校，虽然这几年南外不断赶超，但是海德学校的成绩依旧耀眼，这也使得南二外海德学校的学区房也非常紧俏，那么深圳南二外海德学校学区房有哪些呢，下面就来了解下吧。

　　深圳南二外海德学校学区房有哪些

　　据悉，深圳南二外海德学校学区房有滨海之窗、观海台、电力花园、南粤明珠(海洋之心)、浪琴屿、瑞铧苑(蔚蓝雅苑)、天海花园、漾日湾畔，南二外海德的深圳学区房不多，因此可供选择的余地也较少。

　　1、滨海之窗

深圳南二外海德学校学区房有哪些

　　参考均价：129988元/平方米

　　地址：(南山区后海)海德三道36号

　　建筑年代：2004年建成

　　建筑类型：塔楼

　　物业费用：2.8至6.5元/平米/月

　　开发商：深圳市闽泰房地产开发有限公司

　　楼栋总数：12栋

　　房屋总数：1460户

　　户型价格：2室约1098万，3室约1280-1880万

　　2、观海台

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　　参考均价：128904元/平方米

　　地址：(南山区后海)创业路4号

　　建筑年代：2002年建成

　　建筑类型：板楼/塔板结合

　　物业费用：2.2至9元/平米/月

　　开发商：中建蛇口发展有限公司

　　楼栋总数：11栋

　　房屋总数：972户

　　户型价格：2室约1250万，3室约1350-1680万，4室约1980万

　　3、电力花园

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　　参考均价：102037元/平方米

　　地址：(南山区后海)后海大道2320号

　　建筑年代：2007年建成

　　建筑类型：塔板结合

　　物业费用：2.6元/平米/月

　　开发商：深圳能源集团股份有限公司

　　楼栋总数：6栋

　　房屋总数：898户

　　户型价格：3室约1530万，5室约1650万

　　4、南粤明珠(海洋之心)

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　　参考均价：95778元/平方米

　　地址：(南山区后海)后海大道2322号

　　建筑年代：2002年建成

　　建筑类型：塔楼

　　物业费用：3元/平米/月

　　开发商：天源物产(深圳)有限公司

　　楼栋总数：3栋

　　房屋总数：469户

　　户型价格：2室约898万，3室约910-1050万

　　5、浪琴屿

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　　参考均价：111648元/平方米

　　地址：(南山区后海)创业路3号

　　建筑年代：2001年建成

　　建筑类型：塔楼./板楼/塔板结合

　　物业费用：4.1元/平米/月

　　开发商：深圳市燕兴投资有限公司

　　楼栋总数：22栋

　　房屋总数：551户

　　户型价格：2室约960-1110万，3室约1165-1300万,4室约1520-1680万

　　6、瑞铧苑(蔚蓝雅苑)

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　　参考均价：111446元/平方米

　　地址：(南山区后海)龙城路2-9号

　　建筑年代：2004年建成

　　建筑类型：塔楼

　　物业费用：2.58至4元/平米/月

　　开发商：深圳市瑞铧镁投资发展有限公司

　　楼栋总数：1栋

　　房屋总数：393户

　　户型价格：3室约1200万,6室约1750万

　　7、天海花园

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　　参考均价：93010元/平方米

　　地址：(南山区后海)粤琴一路22

　　建筑年代：1995年建成

　　建筑类型：板楼

　　物业费用：0.8元/平米/月

　　开发商：天海深圳发展有限公司

　　楼栋总数：6栋

　　房屋总数：322户

　　户型价格：3室约930-1100万

　　8、漾日湾畔

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　　参考均价：127182元/平方米

　　地址：(南山区后海)海德三道16号

　　建筑年代：2003年建成

　　建筑类型：塔楼

　　物业费用：2.3至2.8元/平米/月

　　开发商：深圳市国基房地产开发有限公司

　　楼栋总数：7栋

　　房屋总数：1198户

　　户型价格：2室约1050-1150万，3室约1260-1700万，4室约1430-2000万，5室约1980-2500万，6室约3980万

　　海德学校学区非常小，却又是小初校区一体，所以中学招生范围把龙城路与后海大道夹角处的社区划归到海德初中学区，这一带小区也算是喝到了南二外名校的汤，但还是干不过“海德三宝”。

　　因为小初学位在一起，观海台、漾日湾畔、滨海之窗三个小区被人称为“海德三宝”，都是带花园的大社区，离学校也近，很适合改善+学位的买家;三个小区刚好围绕海岸城商圈，靠近后海总部基地，不管是自住还是出租，房子价值都很高;靠近11和2号线后海站，出行便利。学位+配套一起支撑了这三个小区的房价，均价都在12万以上了。

　　创业路以南的带南二外中学学位的5个小区，好在也喝到了名校学位的“汤”，小区品质、配套没有特别值得一提的，但是仗着南二外学位，卖得也不低了(9-10万左右)，特别是独栋的瑞铧苑还有小户型，对于只关注学位的买家来说是个不错的选择，单价也卖到12万多了。

　　南二外学区房怎么买

　　南二外学区内的八个楼盘，除天海花园外，都不算太老，但相对于福田百花片区的老破小来说要强很多。

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　　我们先来介绍下创业路南边只带南二外初中学位的小区情况。

　　1、总价最低上车盘

　　小户型集中在瑞铧苑(独栋)和海洋之心(2栋)，两个小区都在后海大道边上，噪音影响大，尤其是位于创业路和南海大道十字路口的海洋之心，这两个小区住家舒适度一般，因为分布有小户型，学位未用的很抢手，单价卖的很高，成了整个南二外学位总价最低的上车盘。

　　比如57平2房，目前市场报价在720万以上了，朝向好点的还要高，单价接近13万，不过成交价在700万左右，没有更好的选择下，成交价创新高也不在话下，对于只用学位的人来说，这个小户型很合适，放租也不错，租金可达7-8千/月。

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　　还有海洋之心的62平2房，多为西、北朝向，还带暗房，因为面积小、户数少，也很抢手，少有放卖，放卖最多的是80平以上的3房户型，如果不担心吵，对于预算有限但又考虑住家和学位的，海洋之心的3房可以考虑，而且这里3房有好几个面积段的户型(800-1000万)，个人可以根据自身情况来选择。

　　总的来说，这两个小区宜居性不如其他小区，会买的基本都是图学位，转手率高，涨得也快，比如瑞铧苑57平的小户型2017年3月成交价466万，今年7月成交价686万，两年涨了近50%，当然17年单价比较低主要也是受调控影响。

　　除开这两个小区之外，其它小区也有一些两房户型，如浪琴屿72-94平2房，它这里的2房住家还不错，所以总价会高点。预算买不起“海德三宝”，但是也考虑住家舒适度的话，浪琴屿的3房还不错，有好几种选择，户型有点不方正的报价在1100万左右，户型好点、客餐厅都带阳台的报价在1200万以上了，1200万左右的预算相比在观海台只能买个2房，浪琴屿是个不错的选择。浪琴屿翻新过，外墙看起来很新，完全看不出这是一个2001年的小区。

　　天海花园和电力花园以前都是公司的福利房，职工自住多，成交较少。天海花园的房子是平南铁路公司的员工福利房转红本之后私人持有，98-2001年建成的楼梯房，都是大面积户型，以90-110平3房为主，以及部分143平4房，2房很少，目前均价9.2万左右，总价在800-1000万之内。因为楼龄老，近年来也唱起了旧改概念，学位+旧改，很多投资客买入。

　　电力花园是五个小区中总价最高的小区，原名叫电力大厦，本是深圳市能源集团妈湾电站的福利房，后经拆迁改造叫电力花园。全是大户型，最小户型是121平3房，一期2008年入伙，二期是人才安居房，二期建成后，一期和二期共享花园，所以业主们心态普遍高，大户型也能卖到10万均价，不过市场对其关注度不高。

　　2、“海德三宝”内部PK

　　“海德三宝”带南二外小初学位一起，一体化教学，衔接性好，家长们不用担心孩子小升初不适应。加上配套，“海德三宝”成了众多家长买南二外深圳学区房首选。三个小区的地段和面积段都没有太大的区别，主要看小区环境、户型和朝向对居住体验的影响。

　　(1)漾日湾畔

　　从离学校远近来看，漾日湾畔在三个小区中位置最好，出门就是学校，上学方便安全，少了接送烦恼，有很多家长看中这一点。另外，小区地铁出行也很方便。但相比其它两个小区，漾日湾畔体量有点小，车位比较紧张，很多车都是直接停在地面花园的;同时与海岸城写字楼、酒店近，视野有遮挡。

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　　不过它这里有小户型，70平的2房，学位未用的单价卖到14万+了，总价1000万起步，小区两房户型不同面积段数量相对较多，主要朝北，少量朝南，其中，5栋C户型是小区唯一朝南看花园的两房，很稀缺。

　　因外观设计，漾日湾畔很多户型都不方正，尤其是140平米的大户型，方正与否、朝向等导致同面积户型的差价很大。特殊的造型也让小区的户型格局变得很杂，部分户型卧室出阳台，不同户型之间挨得比较近，通透性、私密性均一般。北面的户型靠近滨海大道，有噪音困扰。

　　(2)滨海之窗

　　滨海之窗是海德学校学位房中体量最大的小区，围合式布局，自带幼儿园，离学校也没有太原，小区北面正对着腾讯滨海大厦。

　　因为处于后海大道与滨海大道交汇处，紧邻滨海大道，西、北面的户型受噪音影响严重，而大部分的两房户型都在外围，影响了其2房卖相。

　　稍微好点的两房户型分布在1、2栋J、B单元的01、02户型，为86平2房，离大道较远，朝向也很不错。同样1、2栋的A、C、H、K单元01、02位置的105㎡南向三房户型也比较受欢迎。目前有业主放盘价1550万，均价达到了14.6万!

　　(3)观海台

　　深圳学区房观海台以小高层为主，虽然外观有些老气，但绿化很好，宜居性最高，与其他两个小区相比，观海台住家安静度更高，围合式的设计保证了小区内部的私密性和舒适性，不受外界的干扰，后海滨路的车流也要比滨海大道少很多。

　　户型总体不错，都做到了客厅出阳台，很多3、4房的户型都是双阳台设计，还有很多南北通透的户型。

　　7、8栋为楼王，处在花园中间，前后看花园安静，这两栋的139平4房客餐厅双阳台南北通透，非常适合改善+学位的买家，很少放卖，总价也不低，目前有套报价1800万在卖。1、3栋的115平3房也是南北通透的户型，住家舒适性也不错。

　　小区的2房户型主要分布在A、B、C、5、6栋，四个朝向都有。基本上都方正，部分户型厨房那里有点不方正，ABC栋南向看花园的80平左右的2房户型最好，得房率高。优质小户型单价可以卖到13万+了，目前有套82平2房南向高楼层报价1250万，单价15万+，价格虚高了，有套5楼的报价才1100万左右，不过都还没成交。高层南向的1100万价位合适，低楼层的要降价才有机会成交。

　　查看我们这几年对观海台价格的监测，15年下半年的时候单价卖到8W以上，16年中旬在9.5万左右，到17年9月，受16年104政策调控影响，房价变化不大，不过也卖到10万以上了，18年9月份的时候已经卖到12万了，今年的话受去年731政策+上半年小阳春带动，涨势没那么猛了，目前小区均价在13万左右，调控3年，逆势上涨36%，除了豪宅，也就只有学位房做到了。

　　就以上来看，深圳南二外海德的学区房房价都不低，就是小户型学区房房价也是700-800万起步了，但是毕竟是名校学位，家长们可以斟酌考虑。

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